부동산 조세제도의 기본철학과 개혁원칙에 관한 보고서

부동산 과세의 정당성에 관한 원칙적 비판과 대안

— 취득·보유 중심 과세에서 실현된 실질소득 중심 과세로

Ⅰ. 보고서의 목적

이 보고서의 목적은 현행 부동산 세법의 조문을 설명하는 것이 아니다.

보다 근본적인 질문을 다룬다.

국가는 무엇을 근거로 국민에게 세금을 부과할 수 있는가?

그리고 그 원칙에서 출발하여 다음을 검토한다.

취득세는 정당한가
재산세는 정당한가
종합부동산세는 정당한가
양도소득세는 어떤 형태여야 하는가
공공 인프라에 따른 부동산 가치상승은 어떻게 다뤄야 하는가
실거주 주택을 교체하는 경우 과세해야 하는가
상속 시 과거에 이연된 양도차익은 어떻게 처리해야 하는가
조세당국의 예상 반론에 어떻게 대응할 것인가

본 보고서의 출발점은 현행법의 존재가 아니라 조세 정의, 담세력, 수익자 부담, 사유재산 보호와 경제적 실질이다.

Ⅱ. 조세제도의 최상위 원칙

1. 소득이 있는 곳에 과세한다

조세의 가장 강력한 정당성은 국민의 실질적인 경제적 능력이 증가한 경우에 존재한다.

따라서 가장 기본적인 원칙은 다음과 같다.

실질적인 순경제력 증가가 발생하고 그것이 실현되었을 때 과세한다.

예를 들면 다음과 같다.

근로소득
사업소득
이자
배당
임대수익
실현된 자본이득
상속·증여에 따른 무상 경제적 이득
공공정책으로 발생한 특별개발이익

반면 다음 행위만으로 새로운 경제적 능력이 생겼다고 보기 어렵다.

세후 현금을 예금으로 바꾸는 행위
세후 현금을 주식으로 바꾸는 행위
세후 현금을 금으로 바꾸는 행위
세후 현금을 부동산으로 바꾸는 행위
이미 취득한 재산을 계속 보유하는 행위
매도하지 않은 자산의 평가액 상승

따라서 과세의 중심은 자산의 형태가 아니라 실현된 실질소득이어야 한다.

Ⅲ. 세후재산에 대한 기본적 재산권 원칙

개인이 상속이나 증여 없이 자신의 노동이나 사업을 통해 소득을 얻었다고 가정한다.

그 과정은 다음과 같다.

노동·사업
→ 소득 발생
→ 소득세 납부
→ 세후소득 형성
→ 개인재산 형성

이후 개인은 세후재산을 자유롭게 선택할 수 있다.

현금
예금
주식
채권
금
미술품
자동차
악기
부동산

이들 사이의 전환은 기본적으로 재산 형태의 변경이다.

예를 들어,

현금 10억원 → 주택 10억원

으로 변경했다고 해서 그 사람의 순재산이 20억원이 된 것은 아니다.

따라서 단순한 재산 형태의 변경에는 새로운 담세력이 발생했다고 보기 어렵다.

Ⅳ. 경제적 이중과세와 법률적 이중과세의 구분

조세당국은 흔히 다음과 같이 주장할 수 있다.

소득세는 소득에 대한 세금
취득세는 취득행위에 대한 세금
재산세는 보유에 대한 세금
종합부동산세는 고액 부동산 보유에 대한 세금
양도소득세는 양도차익에 대한 세금

따라서 각각 과세요건이 다르기 때문에 이중과세가 아니라는 것이다.

법률 형식상으로는 가능한 설명이다.

그러나 경제적 관점에서는 별개의 문제가 존재한다.

한 사람이 소득을 벌어 세금을 낸 후 남은 재산에 대하여,

취득할 때 과세
→ 보유할 때 과세
→ 고액이라는 이유로 추가 과세
→ 처분할 때 다시 과세
→ 상속할 때 다시 과세

한다면 동일한 경제적 재산에 국가가 반복적으로 접근하고 있는 것이다.

따라서 다음 두 개념을 구분해야 한다.

법률적 중복과세

동일한 법률상 과세요건에 여러 차례 세금을 부과하는 문제.

경제적 중복과세

동일한 재산 또는 동일한 경제적 능력에 여러 단계의 세금이 누적되는 문제.

따라서 단순히 “세목이 다르다”는 사실만으로 경제적 중복부담의 정당성이 증명되는 것은 아니다.

Ⅴ. 응능부담 원칙의 올바른 적용

응능부담이란 경제적 능력이 큰 사람이 더 많은 세금을 부담해야 한다는 원칙이다.

문제는 경제적 능력을 무엇으로 측정하느냐이다.

사례

현금·주식 100억원
부채 없음
순자산 100억원
무주택

주택 30억원
주택담보대출 20억원
순자산 10억원
별도 금융자산 없음

부동산 보유세를 기준으로 보면 B가 과세되고 A는 과세되지 않을 수 있다.

그러나 실질적인 경제적 능력은 A가 훨씬 크다.

따라서 부동산 보유세를 응능과세라고 설명하려면 근본적인 문제가 발생한다.

재산이 많은 사람을 과세하는 것이 아니라 재산을 부동산으로 보유한 사람을 선택적으로 과세하는 것이기 때문이다.

진정한 응능부담을 적용하려면 적어도 다음을 고려해야 한다.

전체 자산
− 전체 부채
= 순자산

그리고 필요하다면 실제 소득과 유동성까지 고려해야 한다.

Ⅵ. 국가와 지방정부의 공공서비스와 수익자 부담

부동산세를 정당화하는 대표적인 논리는 다음과 같다.

국가와 지방정부가 도로·지하철·공원·학교·소방·치안 등 인프라를 제공하고 그것이 부동산 가치에 기여하므로 부동산 소유자가 세금을 부담해야 한다.

그러나 이 논리는 두 가지 서로 다른 이익을 혼합하고 있다.

1. 공공서비스의 사용이익

도로·공원·치안·소방·대중교통 등의 실제 이용자는 부동산이 아니다.

사람이다.

자가소유자
세입자
사업자
통근자
방문자

같은 아파트에 거주하는 소유자와 세입자는 동일한 도로와 공원을 이용하고 동일한 소방·치안서비스를 받는다.

따라서 일반적인 지방서비스 비용이라면 원칙적으로 수익자 부담이 보다 타당하다.

예

상하수도 → 사용량
쓰레기 → 배출량
주차 → 이용자
혼잡 → 원인 제공자
일반 행정·치안 → 지역 주민의 넓은 분담
사업시설 부담 → 해당 사업자

소유자에게만 부과하면서 이를 수익자 부담이라고 설명하기는 어렵다.

Ⅶ. 공공투자로 발생한 자산가치 상승

다만 공공투자가 특정 부동산의 경제적 가치를 높일 수 있다는 사실은 인정해야 한다.

예를 들어,

지하철역 설치
도로 개설
용도지역 변경
용적률 상향
대규모 공원 조성

등으로 특정 토지가치가 상승할 수 있다.

이 경우 그 자산가치 상승의 최종 귀속자는 대체로 소유자다.

따라서 다음 원칙은 타당하다.

공공이 만들어낸 특별한 경제이익은 그 이익을 얻은 사람에게 환수할 수 있다.

그러나 이를 위해서는 일반 재산세와 구별해야 한다.

공공이 만든 특별이익을 과세하려면 최소한 다음을 판단해야 한다.

특정 공공행위가 존재했는가
해당 부동산에 특별한 이익이 발생했는가
그 가치증가 중 공공의 기여는 얼마인가
소유자의 투자에 의한 가치는 얼마인가
일반적인 시장상승분은 얼마인가
물가상승분은 얼마인가
공공사업으로 발생한 손실이나 외부비용은 없는가

따라서 공공투자 논리는 특별개발이익 환수의 근거가 될 수는 있지만 모든 부동산에 매년 가치비례 보유세를 부과하는 완전한 근거는 아니다.

Ⅷ. 취득세에 대한 평가

취득세는 가장 강한 비판이 가능한 세목 중 하나다.

1. 새로운 소득이 없다

현금 10억원으로 10억원짜리 부동산을 샀다고 하자.

순자산은 그대로다.

따라서 취득은 새로운 경제적 소득의 발생이 아니다.

2. 실제 담세력을 측정하지 못한다

같은 10억원 주택을 취득하더라도

자기자금 10억원

자기자금 1억원
대출 9억원

이라면 두 사람의 경제적 능력은 매우 다르다.

그러나 거래가격 중심의 취득세는 이를 충분히 반영하지 못한다.

3. 행정서비스 비용과도 비례하지 않는다

1억원짜리 부동산의 소유권 이전과 100억원짜리 부동산의 소유권 이전에 필요한 행정비용이 반드시 100배 차이나는 것은 아니다.

따라서 등록·등기서비스 대가가 목적이라면 실비에 가까운 정액수수료가 더 논리적이다.

결론

일반적인 취득세는 대폭 축소하거나 폐지하고, 필요한 등기·행정비용을 수수료 형태로 부과하는 것이 보다 일관된 구조다.

Ⅸ. 재산세에 대한 평가

재산세는 단순 보유를 과세대상으로 한다.

그러나 보유 자체는 새로운 소득을 발생시키지 않는다.

사례

20년 전 3억원 주택 매입
현재 가격 25억원
실거주
은퇴
연소득 2,400만원
임대소득 없음

자산가격은 올랐지만 현금소득은 발생하지 않았다.

그럼에도 보유세가 계속 증가한다면 납세자는

다른 소득에서 세금을 내거나
대출을 받거나
재산을 처분해야 한다.

과세가 일정 수준을 넘으면 국가가 사실상 사유재산 보유를 어렵게 만드는 효과가 발생할 수 있다.

따라서 일반적인 지역서비스 비용을 넘어서는 재산세에는 강한 정당화가 필요하다.

Ⅹ. 종합부동산세에 대한 평가

종합부동산세의 가장 큰 논리적 문제는 이름과 달리 개인의 전체 자산을 종합하지 않는다는 것이다.

다음 재산은 일반적으로 그 과세표준에 포함되지 않는다.

현금
예금
주식
채권
비상장주식
귀금속
미술품 등

반면 부동산은 합산한다.

따라서 종부세를 응능부담이나 부유세의 성격으로 정당화하면 문제가 발생한다.

금융자산 100억원을 가진 사람보다 부채를 제외한 순부동산 10억원을 가진 사람이 특정 보유세를 부담할 수 있기 때문이다.

부의 재분배가 목적이라면 자산의 종류가 아니라 전체 순경제력을 보아야 한다.

Ⅺ. 양도소득세의 기본 정당성

양도소득세는 취득세·보유세와는 다르게 평가해야 한다.

부동산을 매각하여 실제 순이익이 발생했다면 납세자의 경제적 능력이 현실적으로 증가한다.

따라서 본 보고서는 다음 원칙을 채택한다.

실현된 실질 순양도소득에는 원칙적으로 예외 없이 과세한다.

이는 부동산에 대한 징벌과세가 아니다.

오히려 모든 자산을 동일한 원칙으로 취급하는 것이다.

부동산
주식
채권
금
미술품
기타 투자재산

자산의 형태와 관계없이 실제 순소득이 실현되었다면 과세해야 한다.

Ⅻ. 명목소득이 아니라 실질소득을 과세해야 한다

양도소득세에서 가장 중요한 것은 단순 매매차익과 실제 경제적 소득을 구분하는 것이다.

예를 들어,

15년 전 5억원에 취득
현재 8억원에 매도

했다고 해서 반드시 3억원의 실질소득이 생긴 것은 아니다.

15년간 물가상승으로 과거 5억원의 구매력이 현재 7억원에 해당한다면 실질소득은 약 1억원에 불과하다.

따라서 과세표준은 원칙적으로 다음 구조여야 한다.

양도가액
− 물가연동 취득원가
− 취득비용
− 양도비용
− 자본적 개량비
− 인정 가능한 직접 금융비용
− 공공부담금
− 이월손실
= 실질 순양도소득

화폐가치 하락분을 소득으로 보아서는 안 된다.

XIII. 손익의 대칭성

국가가 투자이익에 과세한다면 투자손실도 동일한 체계에서 인정해야 한다.

따라서 다음 원칙이 필요하다.

실현손실의 이익 상계
장기간 손실이월
자산 간 합리적인 손익통산
동일한 경제적 이익과 손실의 대칭적 처리

국가가 상승이익에는 참여하면서 하락손실은 전부 개인에게 부담시키는 것은 공정한 소득과세라고 보기 어렵다.

XIV. 실거주 주택 교체와 과세이연

실거주 주택은 단순 투자재산과 다른 성격을 가진다.

사람이 기존 주택을 매도하고 일정 기간 안에 다른 실거주 주택을 구입할 경우 매각대금이 실제로 소비가능한 자산으로 빠져나온 것이 아니라 주거자본에 계속 묶여 있는 부분이 존재한다.

따라서 매도차익은 거래상 실현되었지만 재투자 부분에 대해서는 과세를 이연하는 것이 타당하다.

정확한 표현은 다음과 같다.

미실현소득이 아니라 실현되었으나 주거자본의 연속성을 인정하여 과세시점을 이연한 소득

이어야 한다.

XV. 실거주 대체주택 과세이연 구조

1. 전액 재투자

종전 주택의 순매각대금 전부를 일정 기간 안에 새로운 적격 실거주 주택에 투입하면 양도차익을 전액 이연한다.

2. 일부 재투자

일부만 새 주택에 투자하면 재투자하지 않고 자유로운 현금으로 전환된 부분에 대응하는 차익만 즉시 과세한다.

예:

순매각대금 20억원
새 주택 투자 15억원
현금 잔존 5억원

이라면 재투자 비율 75%, 현금화 비율 25%를 기준으로 차익을 배분할 수 있다.

3. 이연은 면제가 아니다

이연된 양도차익은 후속 주택의 세무상 취득가액에 반영한다.

예:

새 주택 실제 가격 20억원
과거 이연차익 6억원

이라면 새 주택의 조정 세무취득가액을 14억원으로 설정하는 방식이다.

나중에 최종적으로 주거자산에서 빠져나오는 순간 이연차익을 정산한다.

XVI. 실거주 대체주택 특례의 요건

특혜가 아니라 주거자본 연속성의 인정이라는 논리를 유지하려면 엄격한 요건이 필요하다.

예를 들어 다음과 같다.

실제 주된 거주주택
일정 최소 거주기간
일정 기간 내 대체주택 취득
실제 거주 개시 의무
1세대의 주된 주택을 중심으로 적용
허위전입 배제
투자용·투기용 부동산 배제
실제 재투자금액만 인정
현금화된 부분 즉시 과세

따라서 이 제도는 무조건적인 1주택 비과세보다 논리적으로 더 일관된다.

XVII. 현행식 1주택 영구 비과세보다 과세이연이 더 공정한 이유

실현된 실제 소득에는 원칙적으로 과세한다는 철학을 채택한다면 고액 양도차익을 단순히 “1주택”이라는 이유로 영구 비과세하는 것도 논리적으로 문제가 될 수 있다.

예를 들어 실질 양도차익이 30억원 발생했으며 주택을 매각한 뒤 전액 금융자산으로 전환했다면 경제적 능력이 명백히 실현됐다.

그런데 이를 전액 비과세하는 것은 다른 소득과의 형평성을 훼손한다.

따라서 더 일관된 원칙은 다음과 같다.

대체주택 매입

→ 재투자분 과세이연

일부 현금화

→ 현금화분 즉시 과세

주거자산에서 최종 이탈

→ 누적 이연차익 정산

이 방식에서는 실거주자를 보호하면서도 실제 실현소득에는 궁극적으로 과세한다.

XVIII. 미국 제도로부터 얻을 수 있는 시사점

미국은 현재 주된 주택 양도차익에 대해 일정한 소유·거주 요건을 충족하면 일정 한도의 양도차익을 소득에서 제외하는 제도를 운영한다.

과거에는 주된 주택을 매도한 뒤 일정 기간 내 대체주택을 구입하는 경우 양도차익을 후속 주택으로 넘기는 롤오버 방식도 존재했다.

본 보고서가 제안하는 방식은 과거 미국식 롤오버 개념을 발전시킨 형태에 가깝다.

다만 다음 부분을 보다 엄격하게 한다.

실질소득 계산
물가조정
재투자비율
취득가액 승계
현금화분 즉시과세
상속 시 이연이익 처리

XIX. 상속 시 이연된 양도차익 처리

실거주 주택의 과세이연을 허용할 경우 가장 중요한 문제 중 하나는 소유자가 사망하는 경우다.

과거의 이연차익이 상속으로 인해 사라진다면 과세이연은 사실상 영구적인 비과세가 될 수 있다.

반대로 사망하는 순간 무조건 모든 이연차익을 과세하면 상속인의 유동성 문제와 상속세와의 중복부담이 발생할 수 있다.

따라서 상속인에게 선택권을 주는 것이 합리적이다.

XX. 상속인의 선택제도

상속인은 상속 발생 시 다음 두 방법 중 하나를 선택할 수 있도록 한다.

OPTION A — 취득가액 승계

상속인이 피상속인의 이연된 양도차익을 그대로 승계한다.

즉,

피상속인의 조정 세무취득가액
과거 이연된 양도차익
누적된 물가조정 기록

등을 상속인이 이어받는다.

상속 시점에는 해당 이연차익에 양도소득세를 부과하지 않는다.

상속인이 추후 해당 주택을 매각하거나 적격 대체주택으로 다시 교체할 때 기존 이연차익을 포함하여 계산한다.

장점

상속 시 현금 부족 문제 방지
장기 실거주 주택의 강제매각 방지
가족의 주거연속성 유지
과세는 사라지지 않고 계속 이연됨

OPTION B — 상속 시 즉시 정산

상속인이 원한다면 상속 시점에서 피상속인의 과거 이연 양도차익을 정산할 수 있다.

이 경우

이연된 실질 양도차익을 확정
양도 관련 세금을 납부
이후 상속인의 새로운 세무취득가액을 상속시점 평가액 또는 법정 조정가액으로 새롭게 설정

할 수 있다.

장점

과거 세무기록 청산
상속인의 향후 세무계산 단순화
장기 보유 예정이 아닌 경우 유리할 수 있음
향후 자산가치 상승분과 과거 피상속인의 이익을 명확히 분리

XXI. 상속 선택제도의 핵심

상속인이 다음을 판단하도록 하는 것이다.

지금 세금을 내고 새로운 취득가액으로 출발할 것인가

또는

지금은 세금을 내지 않고 피상속인의 기존 취득가액과 이연차익을 승계할 것인가

이 선택은 납세자의 현금흐름과 재산계획을 존중하면서도 과거 양도차익이 영구적으로 사라지는 것을 방지한다.

XXII. 상속세와 양도소득세의 중복 조정

상속 선택제가 도입되면 상속세와 과거 이연 양도소득세의 관계도 조정해야 한다.

같은 경제적 가치에 두 세금을 완전히 중첩시키면 다시 경제적 이중과세 문제가 발생하기 때문이다.

따라서 다음 중 하나의 조정장치가 필요하다.

방법 1

상속세 계산 시 이연 양도소득세 상당액을 잠재적 채무로 인정.

방법 2

향후 양도소득세를 납부할 때 과거 상속세 중 해당 이연이익에 대응하는 부분을 세액공제.

방법 3

상속 시 즉시 정산을 선택하면 해당 양도세 납부액을 상속재산 평가 또는 상속세 계산에서 공제.

핵심 원칙은 다음이다.

같은 경제적 가치에 두 개의 세목을 형식적으로 중첩해 과도한 부담을 발생시키지 않는다.

XXIII. 개발이익에 대한 별도 과세

일반적인 부동산 가격상승과 공공의 결정에 의해 발생한 특별이익은 구분할 필요가 있다.

예:

농지가 상업지역으로 변경
용적률 대폭 상향
공공 철도역 신설
공공개발사업으로 토지가치 급등

이런 경우 공공이 만든 특별이익에는 별도 환수논리가 존재한다.

다만 과세표준은 단순 가격상승 전체가 아니라 다음이어야 한다.

공공행위로 발생한 가치증가
− 소유자 투자
− 금융비용
− 개발위험
− 물가상승
− 부정적 외부효과
= 공공발생 순특별이익

이 순이익에 대해서만 적절한 환수가 이루어지는 것이 타당하다.

XXIV. 조세당국의 예상 반론과 재반박

반론 1

“부동산 보유 자체가 담세력이다.”

재반박

보유재산이 담세력이라면 모든 자산을 함께 보아야 한다.

금융자산 100억원을 가진 사람을 제외하면서 부채를 포함한 주택 30억원을 가진 사람에게만 재산보유세를 집중하는 것은 전체 담세력을 측정하는 방식이 아니다.

반론 2

“부동산은 지방 공공서비스의 혜택을 받는다.”

재반박

공공서비스의 직접 수익자는 주민과 이용자다.

자가소유자와 세입자가 동일한 도로·공원·치안·소방서비스를 이용한다.

서비스 비용이라면 실제 이용자나 지역 주민 전체가 합리적으로 분담해야 한다.

부동산 가격과 서비스 사용량은 동일하지 않다.

반론 3

“공공투자가 부동산 가격을 높인다.”

재반박

일부는 맞다.

따라서 공공투자로 발생한 특별한 순가치 증가분을 환수할 수 있다.

그러나 부동산 가치에는

소유자의 투자
민간기업 활동
시장수요
물가
건축비
지역주민의 경제활동

등도 반영된다.

부동산 전체 가치에 반복적으로 과세하는 것은 공공기여분 환수보다 범위가 훨씬 넓다.

반론 4

“부동산은 이동하지 않아 안정적인 지방세원이다.”

재반박

징수하기 쉽다는 것은 행정상 장점일 뿐 조세 정의의 근거는 아니다.

잡기 쉬운 자산에 더 많은 세금을 부과한다.

는 원칙을 허용하면 투명하고 이동이 어려운 자산을 가진 국민일수록 불리해진다.

반론 5

“취득세·재산세·양도세는 과세요건이 다르므로 이중과세가 아니다.”

재반박

법률상 서로 다른 과세요건이라는 설명과 경제적 부담의 정당성은 별개의 문제다.

동일한 세후재산에 여러 단계의 세금을 부과하려면 각각 독립적인 경제적 이유가 있어야 한다.

새로운 소득·특별이익·외부비용이 없다면 단순히 과세요건의 이름을 달리하는 것으로 반복과세의 정당성이 생기지는 않는다.

반론 6

“대체주택을 샀더라도 양도소득은 이미 실현됐다.”

재반박

거래상 실현됐다는 것은 인정한다.

따라서 비과세가 아니라 과세이연을 요구한다.

매각대금이 다시 적격 실거주 주택에 투입된 부분만 과세를 미루며 자유로운 현금으로 전환된 부분에는 즉시 과세한다.

최종적으로 주거자산에서 빠져나올 때 누적 차익을 정산한다.

반론 7

“대체주택 과세이연은 주택소유자 특혜다.”

재반박

영구 비과세라면 그러한 비판이 가능하다.

그러나 본 제도는

실제 거주
최소 거주기간
대체주택 취득기간
재투자금액 제한
취득가액 승계
최종 정산

을 요구한다.

따라서 세금을 없애는 제도가 아니라 필수 주거자본의 연속성을 고려한 과세시점 조정이다.

XXV. 개혁된 부동산 조세체계

취득

원칙적으로 무과세.

필요한 행정·등기 서비스에 대해 실제 비용 중심의 수수료만 부과.

보유

일반적인 소득과세는 하지 않는다.

지역 공공서비스 비용은

수익자 부담
원인자 부담
소득에 따른 일반 지방세

등으로 분리한다.

특별개발이익

공공행위에 의해 발생한 특별한 순이익만 별도로 환수한다.

임대

실제 임대순소득에 소득세 부과.

매각

실현된 실질 순양도소득에 원칙적으로 예외 없이 과세한다.

실거주 주택 교체

재투자한 부분은 과세이연.

현금으로 회수한 부분은 즉시 과세.

최종 주거자산 이탈

과거 이연된 모든 실질 양도차익을 정산한다.

상속

상속인이 선택한다.

선택 1

피상속인의 조정 취득가액과 과세이연 차익을 승계.

선택 2

상속 시점에서 이연 양도차익을 정산하고 새로운 취득가액으로 출발.

상속세와 양도세는 상호 세액공제 또는 채무공제를 통해 중복부담을 조정한다.

XXVI. 최종 조세철학

본 보고서가 제시하는 최종 원칙은 다음과 같다.

원칙 1

소득이 있는 곳에 과세한다.

원칙 2

명목소득이 아니라 실질소득에 과세한다.

원칙 3

실현되지 않은 평가이익에는 원칙적으로 과세하지 않는다.

원칙 4

세후재산의 단순한 형태 변경은 새로운 소득이 아니다.

원칙 5

자산을 단순히 보유한다는 사실만으로 새로운 소득이 발생한 것은 아니다.

원칙 6

자산의 종류가 아니라 실제 순경제력을 기준으로 동일하게 과세한다.

원칙 7

공공서비스 비용은 실제 수익자가 부담한다.

원칙 8

외부비용은 그 원인을 발생시킨 자가 부담한다.

원칙 9

공공이 만들어낸 특별한 순이익은 그 이익의 실제 귀속자가 부담한다.

원칙 10

자산을 매각하여 실질 순이익이 실현되면 예외 없이 과세한다.

원칙 11

실거주 주택을 교체하여 주거자본이 계속 유지되는 부분은 과세를 면제하지 않고 이연한다.

원칙 12

최종적으로 경제적 이익을 현금화하면 누적된 이연소득을 정산한다.

원칙 13

상속인은 이연차익을 승계하거나 즉시 정산할 수 있는 선택권을 가진다.

원칙 14

국가의 행정편의나 징수 편의는 독립적인 과세 정당성이 될 수 없다.

XXVII. 최종 결론

정당한 조세제도의 목적은 국민이 어떤 자산을 선택했는지를 처벌하는 것이 아니다.

국가가 보아야 하는 것은 다음이다.

국민의 경제적 능력이 실제로 증가했는가?

그렇다면 과세할 수 있다.

따라서 근로·사업·임대·투자·자산양도를 통해 실질적인 소득이 발생하고 그것이 실현되었다면 원칙적으로 모두 과세하는 것이 옳다.

반대로,

이미 세금을 낸 현금을 집으로 바꾸었다는 이유
집을 계속 보유한다는 이유
가격이 평가상 상승했다는 이유
부동산이 과세하기 쉽다는 이유

만으로 반복적으로 세금을 부과하는 것은 강한 정당화를 필요로 한다.

부동산 매각을 통해 실제 실질소득이 발생했다면 양도소득세를 부과하는 것이 맞다.

다만 동일한 생활수준의 실거주 주택을 다시 구입하여 매각대금이 계속 주거자본으로 묶여 있는 부분은 소득 자체를 면제하는 것이 아니라 과세시점을 이연한다.

이후 그 재산이 최종적으로 현금화될 때 과거의 이연소득까지 정산한다.

소유자가 사망한 경우에는 상속인이 선택할 수 있어야 한다.

세금을 지금 정산하고 새로운 취득가액으로 출발할 것인가,

또는

피상속인의 취득가액과 이연소득을 그대로 승계하여 미래의 처분 시점까지 과세를 이연할 것인가.

이 구조는 국가의 과세권을 부정하지 않는다.

오히려 다음 원칙을 더 철저하게 적용한다.

실제로 번 것은 과세한다.
벌지 않은 것은 과세하지 않는다.
아직 소비 가능한 소득으로 확정되지 않은 것은 기다린다.
결국 실현되어 개인의 순경제력이 증가하면 예외 없이 과세한다.

이것이 사유재산권, 응능부담, 수평적 조세형평, 수익자 부담과 국가의 정당한 재정확보를 동시에 만족시키는 가장 일관된 부동산 조세철학이다.